「社保概念股」规模与利润“失速”施琅房地产陷入增长困境

股票行情  2021-04-21 09:12:41

3月31日,施琅绿色房地产(00106。香港,以下简称“施琅地产”)发布2020年业绩报告。

从报告中可以看出,施琅房地产在2020年没有实现100亿元的收入。虽然依靠轻资产项目进行小盘股交易,销售规模增长乏力,但毛利率和净利率均呈现大幅下降趋势;根据新的“三条红线”融资规定,施琅房地产继续处于“黄线”阵营。与此同时,在资本市场上,施琅房地产表现不佳也影响了低迷的股市,静态市盈率甚至遭受损失。

在同规模房地产企业摩拳擦掌,冲刺1000亿元的势头下,施琅地产逐渐“落在后面”,市场排名不断下滑,很久没有突破500亿大关。一直专注于施琅房地产的轻资产战略,它是江郎最好的还是已经准备好了?

规模和利润“摆摊”

年报显示,期间,施琅生产合同销售额411.9亿元,同比增长1.7%;Landsea生产的合同建筑面积为233.3万平方米,与2019年基本持平。其中股权项目签约销售达到256.8亿元,中国占73.1%,美国占26.9%。

从业绩走势来看,施琅地产虽然保持增长,但增速持续放缓,尤其是2020年,增速仅为1.7%,为近4年来最低。记者梳理年报发现,从2017年到2020年,施琅房地产的合同销售额分别增长了13%、19%、6%和1.7%。

从时间上看,销售增长的下滑可能与Landsea的多元化转型策略有关。2016年,施琅实施“榕树森林”计划,重点发展核心房地产业务,培育长期租赁公寓、养老服务、绿色金融服务等业务,实施转型升级。2018年,多元化更加清晰,施琅正式由“施琅绿色地产”更名为“施琅绿色集团有限公司”。

然而,多元化转型并不适合每个房地产企业的发展。例如,在长期租赁公寓方面,根据施琅2017年年报,施琅公寓运营了2010间客房,年收入828.2万元,亏损4417万元。据统计,2017年和2018年,仅长期租赁公寓业务,施琅就损失了2.34亿元。

迫于压力,2019年,施琅将非房地产开发业务从施琅上市资产组合中剥离出来;同年,公司更名为“施琅绿色房地产有限公司”,也意味着多元化之路走到了尽头。

除了销售规模的“摊子”,龙视地产的利润也面临着同样的问题。

年报显示,2020年施琅房地产总收入约89.9亿元,同比增长5.1%;核心净利润2.5亿元,同比下降82.2%;公司净利润降至3300万元,同比下降97.8%;毛利率为19.0%,同比下降9.3个百分点。归属于股东的净亏损1亿元。

对比施琅地产近几年的盈利指标,2020年的毛利为17亿元,低于2017年的水平;其中净利润和净利率达到7年来的最低值。

对此,施琅房地产表示,期间净利润下降的主要原因是美国疫情的严重影响,以及项目建设和房屋交付的延误,导致美国公司的核心净利润从2019年的1.9亿元利润转变为2020年的7000万元亏损。

继续“黄线”阵营

从资本结构指标来看,根据“三条红线”融资新规定:

据嘉里研究中心统计,施琅房地产不含预付款后的资产负债率为78.7%,比去年同期高7.9个百分点左右,但仍超过70%的标准;净负债率25.9%,比2019年底低14个百分点左右;无限现金负债率6.1,同比增长4.1。

因此,施琅地产2020年年度指标超阈值,与2019年踩线情况一致,继续处于“黄线”阵营。

此外,融资成本方面,数据显示,施琅房地产期末加权平均融资成本为7.6%,比2019年高出0.2个百分点。

但据凯瑞数据显示,2020年,房企新增债务融资成本为6.13%,同比下降0.95个百分点。国内债券加权平均融资成本为4.41%;海外债券融资成本为7.89%。兰德莎地产的融资成本在行业内没有明显优势。

股票市场疲软

施琅地产的不良表现也体现在资本市场上。截至2021年4月6日收盘,施琅股价收于0.53港元,总市值已减半,仅为25.03亿港元;动态市盈率为负,导致亏损。在港股的国内地产公司中,施琅的表现明显垫底,成为地产股中不可多得的股票。

与总部也在南京的法明集团相比,其股价为每股0.70港元,殷诚国际控股为每股3.29港元。此外,在市场上,主要从事绿色技术的房地产企业,中国金茂为3.09港元/股,当代购房者为0.82港元/股。

尽管施琅在港股上的表现不尽如人意,但近年来它在资本市场上频频出手。2020年8月底,负责美国房地产开发业务的Landsea Homes在纳斯达克借壳上市。2021年1月25日,施琅房地产的物业平台施琅绿色生活在香港联交所提交招股说明书。

根据外部分析,施琅的主要目标是开拓融资渠道,拓展新的利润点。而马修诗绿色生活已经在香港成功上市,施琅将有三个上市公司平台。

在2020年年度业绩报告中,施琅房地产表示,2021年的销售目标定为500亿元,同比增长21%。在“三条红线”和“两个集中”政策的影响下,融资环境相对于中小房企不友好,融资、产品和管理压力将进一步加大,而留给大地地产的突破机会将进一步减少。答案一年后揭晓。

文本/宋欣

编辑/宋欣


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